Garanzia per vizi della cosa venduta

Inadempimento derivante da colpa del venditore, consistente nell'omissione della diligenza necessaria a scongiurare l'eventuale presenza di vizi nella cosa, di vizio occulto per cui è senza dubbio azionabile la garanzia disciplinata dal codice civile in base alla quale “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”.

Il caso

Il cliente mediante sottoscrizione di contratto di compravendita acquistava dalla società l’appartamento facente parte del complesso edilizio. A seguito dell’ultimo sopralluogo in vista del rogito, lo stesso palesava al direttore lavori contestazioni in merito alle tempistiche e allo stato dei luoghi che formalizzava, mancanze e difetti che lo costringevano a richiederne l’allegazione del verbale e successivamente l’istante prendeva possesso della proprietà. 

Dopo pochi giorni, avvedutosi di evidenti efflorescenze sui muri, si vedeva costretto a richiedere con urgenza l’intervento della ditta a cui la società aveva affidato la realizzazione delle opere. Come riscontrato dagli operai che la Società faceva intervenire in conseguenza della denuncia e della richiesta urgente avanzata, era stato omesso il collegamento dei tubi della cucina e di tutti gli elettrodomestici ivi annessi con lo scarico, comportando una cospicua fuoriuscita di acqua che determinava l’insorgenza di muffe e stagnazioni su tutte le pareti di cartongesso.

In un primo momento, veniva effettuato un trattamento antimuffa, effettuato a più riprese sino a quando, essendo la situazione diventata ingestibile e l’immobile invivibile, il cliente a seguito dell’intervento dell’architetto amico di famiglia, addiveniva alla scoperta del vizio. Lo stesso infatti evidenziava sin dall’accesso che la tipologia di efflorescenze andava addotta a ingente perdita d’acqua. 

Il cliente dunque chiedeva di ritagliare un pezzo di cartongesso per verificare eventuale presenza di acqua stagnante nel retro. Gli operai – che il giorno precedente avevano addotto l’origine della muffa a perdita derivante dall’immobile sito al piano superiore tanto che indirizzavano in tal senso le ricerche, senza tuttavia riscontrare l’origine e il motivo degli occorsi - si avvedevano della ingente presenza di acqua.

 
Allo stato, l’immobile risultava inidoneo all’uso convenuto, essendone pregiudicato non solo il valore dell’appartamento ma anche l’uso a cui lo stesso era destinato, impattando tali vizi, dunque, sulla utilità stessa del bene. Il cliente pertanto, si rivolgeva allo Studio legale De Carolis & Nigro che provvedeva ad inviare a mezzo PEC formale denuncia dei vizi riscontrati nell’immobile acquistato e di quelli che ancora non erano stati scoperti a causa e in conseguenza della ingente perdita di acqua dovuta ad esclusiva responsabilità e colpa della società convenuta e formale messa in mora, ad ogni effetto di legge, con riserva di ogni ulteriore diritto, chiedendo di provvedere tempestivamente e senza indugio al ripristino, riparazione e sostituzione a cura e spese della destinataria, tenendo indenne l’acquirente da ogni e qualsivoglia spesa si sarebbe resa necessaria per il ripristino dello stato di fatto dell’immobile e della sua sistemazione a regola d’arte, avendo cura di rimuovere ogni vizio che potesse averlo compromesso, unitamente a richiesta di risarcimento danni al momento non ancora quantificabili. 

Interveniva scambio tramite i legali al fine di addivenire ad una composizione bonaria della controversia che tuttavia si riduceva a nulla di fatto stante i sopravvenuti disagi a cui il cliente si era visto costretto a fronteggiare. Nei mesi successivi, infatti, a causa e in conseguenza dell’acqua riversatasi dal tubo non collegato correttamente agli elettrodomestici in sede di installazione, il parquet si sollevava ulteriormente tanto da richiedere alla Direzione Lavori nuovo specifico intervento. 

In sede di sopralluogo quest’ultima si avvedeva dell’elevato grado di umidità presente nel sottosuolo tanto da dover intervenire staccando le listelle della pavimentazione e gli zoccolini in diverse aree dell’appartamento, auspicando in una rapida asciugatura. L’immobile si rendeva inidoneo all’uso e invivibile per l’elevata umidità, per l’impossibilità di accedere a tutte le stanze senza alcun rischio e per il continuo intervento degli operai senza che però si addivenisse ad una soluzione, generando nel cliente e nella propria compagna (in stato di gravidanza) forte stress.

Il risultato ottenuto 

Le professioniste, dunque, appurata l’evidente colpa e responsabilità della società venditrice nuovamente tentavano di accordare con la convenuta - tramite il proprio procuratore - una definizione stragiudiziale e pertanto consentivano al proprio cliente di ottenere un accordo transattivo satisfattivo in cui la società si obbligava a ripristinare a propria cura e spese in tempi celeri le opere e risarciva adeguatamente e in maniera congrua tutti i danni occorsi.